Atal do deweloper mieszkaniowy działający na terenie całego kraju głównie w dużych aglomeracjach miejskich (Warszawa, Kraków, Poznań, Katowice itp).Spółka jest w moim zainteresowaniu jako potencjalny kandydat do Wirtualnego Portfela Dywidendowego ze względu na możliwość wypłacania dywidend w kolejnych latach ze stopą dywidendy 15%.
Od dawna nie ukrywam iż nie jestem biegły w analizie raportów deweloperów, dochodziło jeszcze ścisłe powiązanie z bardzo ryzykowną branżą budownictwa i dlatego starałem się unikać inwestowania w te spółki. Jednak po tegorocznych spadkach kursów deweloperów (kurs Atal spadł o 25%) postanowiłem wrzucić spółkę na listę obserwowanych jako potencjalną inwestycję (pod kątem dywidendowym).
To co mnie zainteresowało to z pewnością lepsze (atrakcyjniejsze) wskaźniki finansowe w stosunku do lidera rynku Dom Dewelopment (w nawiasie podane są dane Dom Dewelopment) link wskaźniki: c/z 5,43 (7,55), c/wk 1,35 (1,77), ev/ebidta 5,46 (6,16), wskaźnik ogólnego zadłużenia 0,55 (0,65) czy ROE 24,90% (23,42%).
Jednak nie wskaźniki finansowe a polityka dywidendy może przemawiać za inwestycją w Atal.
W prezentacji wyników po 3 kwartałach 2018 roku można znaleźć istotne informacje link:
W 2018 roku spółka wypłaciła 80% zysku netto całej Grupy ale padają wstępne deklaracje ze strony prezesa Atalu iż dywidenda za 2018 rok może stanowić nawet 100% zysku netto (w kolejnych latach podobnie ?)
Analitycy DM Vestor w najnowszej rekomendacji z 10 grudnia 2018 link zakładają dywidendy w 2019 i 2020 na poziomie 15%.
Wiele wskazuje że w kolejnych latach dywidendy Atalu mogą być bardzo wysokie i stanowić nawet 100% zysku netto ale jak mogą wyglądać wyniki finansowe firmy czyli najważniejszy czynnik?
Pomimo powoli hamującej sprzedaży mieszkań na którą wpłynęły mocne wzrosty wykonawstwa (pracownicze, materiałów czy wzrost cen zakupu gruntów) to nie widać tego w przychodach deweloperów gdyż rosnące koszty przenieśli na klientów podnosząc ceny sprzedawanych mieszkań. Na chwilę obecną wysokie ceny są akceptowane przez klientów ale może dojść do takiego momentu iż klienci nie zgodzą się na rosnące ceny i zrezygnują z kupna.
Wg podawanych przez spółkę danych potencjał potencjał przekazań lokali na najbliższe lata wygląda tak:
Jak widać powyżej spółka przewiduje spadek przekazań lokali w 2019 do 2217 z 2710 w 2018 roku oraz duży wzrost do 3539 w 2020 roku. Należy tutaj dodać iż Atal na koniec 3 kwartału posiadał w ofercie 3.306 lokali i bank ziemi umożliwiający budowę ponad 12.000 lokali ( ponad 5 lat sprzedaży).
W załączonej powyżej tabelce wg prognoz analityków Vestora spółka ma zarobić w 2018 roku 189 mln, w 2019 roku 173 mln a w 2020 roku 185 mln, natomiast dm mbanku przewiduje zyski w latach 2018-2020 na poziomie 180-190 mln czyli zapowiadają się dosyć stabilne i przewidywalne wyniki.
Czy tak się faktycznie stanie to ciężko mi to przewidzieć gdyż jest wiele zagrożeń płynących z gospodarki i sfery ustawodawczej. Poza wspomnianymi rosnącymi kosztami budowy dochodzi jeszcze likwidacja otwartych rachunków powierniczych bez zabezpieczenia link szczególnie niekorzystna dla małych deweloperów (Atal raczej nie odczuje negatywnie tego). Pojawiła się w ostatnich dniach groźba iż w 1 kw 2019 może nastąpić paraliż przekazań lokali w formie aktu notarialnego (na tej podstawie księgowany jest przychód ze sprzedaży lokalu). Ryzyko to wynika z tego iż od stycznia 2019 z urzędu nastąpi przekształcenie użytkowania wieczystego we własność a żeby notarialne nieruchomość przepisać (sprzedać) będzie potrzebne potwierdzenie uiszczenia opłaty za przekształcenie na którego wydanie urzędy mają 4 miesiące. Należy też dodać iż taka opłata za przekształcenie może kosztować kilka tysięcy złotych i pewnie będzie ją ponosił deweloper (jeśli sprzedawany lokal był na gruntach przekształcanych).
Jak zamierzam ewentualnie rozegrać Atal ?
Nie chcę popełnić błędu ze zbyt szybkim zakupem tak jak było w tym roku przypadku w PCM i prawdopodobnie zakupu mogę dokonać dopiero po wynikach za 1 kw 2019 które mogą być gorsze r/r ze względu na zmiany w użytkowaniu wieczystym. Ponadto jeśli wierzyć analitykom to wyniki za 4 kw 2018 będą gorsze o około 15 mln r/r czyli o jakieś 40%.
Nie ukrywam iż od strony technicznej słabo wygląda obecnie Atal i jak dla mnie realny jest spadek nawet w kierunku 26zł.
Podsumowując: Atal wydaje się ciekawą spółką dla portfela dywidendowego ze względu na potencjał wysokich dywidend, jednak z zakupem na razie chyba nie powinno się spieszyć. Spółka szczyt wzrostów zysków ma raczej za sobą, obecnie można oczekiwać gorszych wyników za 4 kw 18 i 1 kw 19 a następnie stabilizacji w kolejnych kwartałach. Do zakupu nie zachęca też analiza techniczna która raczej wskazuje na dalsze spadki kursu. Zaznaczam też iż w tym poście ominąłem ocenę bilansu, rzis czy przepływów finansowych w firmie a osoby zainteresowane kupnem akcji odsyłam do analizy tych pozycji finansowych.
Pisząc tego posta korzystałem z informacji opublikowanych
przez spółkę, z rekomendacji dm Vestor z 10.12.2018, ze strony parkiet.com oraz z portalu ekonomicznego biznesradar.pl.
przez spółkę, z rekomendacji dm Vestor z 10.12.2018, ze strony parkiet.com oraz z portalu ekonomicznego biznesradar.pl.
Przypominam o koniecznym przeczytaniu zasad mojego bloga a
szczególnie informacji o ogromnym ryzyku które jest w przypadku
inwestowania na giełdzie link zasady i ryzyko
szczególnie informacji o ogromnym ryzyku które jest w przypadku
inwestowania na giełdzie link zasady i ryzyko
Przedstawione informacje są prywatnymi opiniami autora i nie stanowią
rekomendacji inwestycyjnych w rozumieniu Rozporządzenia Ministra
Finansów z dnia
19 października 2005 roku w sprawie informacji stanowiących rekomendacje
dotyczące instrumentów finansowych, ich emitentów lub wystawców (Dz. U. z
2005
roku, Nr 206, poz. 1715). Analiza nie spełnia wymogów stawianym
rekomendacjom w rozumieniu w/w ustawy. Zgodnie z powyższym autor nie
ponosi jakiejkolwiek odpowiedzialności za decyzje inwestycyjne
podejmowane na podstawie niniejszej analizy. Czytelnik musi być świadomy, że wyłącznie on ponosi
odpowiedzialność z tytułu podejmowanych decyzji inwestycyjnych.
Bo nie chce mu się poszukać jak zrobić żeby pokazywały się daty po ludzku …
Panie anonimowy, a po ludzku problem jest się podpisać ?
Masz zmienione i teraz widzisz datę posta (niestety bez godziny bo mało byłoby czytelne).
Nie dziękuj.
Witam. Warto byś w tytułach postów wstawiał daty. Nie można się zorientować czytając Twój blog z którego dnia pochodzi tekst, ew. domyślać się czytając komentarze. Adam
U mnie pod tytułem widnieje ikona kalendarza, po najechaniu kursorem widzę nie tylko datę, ale i godzinę dodania posta. Pozdrawiam!
@Karol-jesteś tak merytoryczny, że ciężko się "przyczepic". Ja byłem za deweloperka…Niektórzy pewnie mi wypomną LC Corp. Jednak w obecnej sytuacji nie widzę żadnego potencjału aprecacyjnego dla deweloperów…To, co najlepsze-miało już miejsce…Raczej spodziewam się spadków a t3n Atal to nie jest ten od bukmacherskiego STS?
Nieuk.
Tak. Atal to Juroszki
HRE Tink Tank nie jest zbyt obiektywny – https://heritagere.pl/o-nas/ – powiązania z Murapol'em czyli developerka. Wg mnie zbyt optymistycznie zakładają aż tak duże braki mieszkań na polskim rynku. Niewątpliwie brakuje mieszkań o wysokim standardzie oraz socjalnych (te nie dają zarobić deweloperom)
Ja widzę kilka zagrożeń dla branży deweloperskiej:
– podrożenie kredytu (obecnie mamy rekordowo tani – konia z rzędu temu kto to przewidzi kiedy stopy zaczyna rosnąć)
– dalszy wzrost cen wykonania (przekładający się na wyższe ceny nieruchomości i spadek rentowności z wynajmu)
– wycofanie się kapitału inwestycyjnego (lub wstrzymanie jego napływu – głownie w skutek spadku stopy zwrotu; wiele osób przekalkuluje ze nieruchomości to nie taki złoty zysk jak się wydaje)
– regulacje wynajmu krótkoterminowego w miastach turystycznych, metropoliach (Wwa,Krk, Trojmiasto, Wroclaw) (przykład choćby idzie z Malty czy Majorka gdzie wprowadzono utrudnienia które mocno wpływają na spadek stopy zwrotu z inwestycji)
– ucieczka obcokrajowców w przypadku pogorszenia się warunków pracy (sam rynek IT oraz Corporate Center może tego nie odczuje aż tak bardzo ale pozostałe branże przemysłowe mogą już bardziej)
– wprowadzenie podatku kastralnego (od wartości nieruchomości)
Popyta na nowe mieszkania będzie na pewno, ale nie aż w tak wielkiej skali jak występował w latach 2016-2018.
Na pewno dużo mieszkań jest kupowanych pod wynajem gdyż jest na to popyt, ponadto dochodzą niskie stopy % oraz ucieczka z tfi. Jednak wg badań w Polsce brakuje 2,1 mln mieszkań a do 2030 deficyt wzrośnie do 2,7 mln mieszkań https://www.google.com/url?sa=i&source=web&cd=&ved=2ahUKEwjMi8TamKXfAhWLCywKHf8WApoQzPwBegQIARAC&url=https%3A%2F%2Fnieruchomosci.dziennik.pl%2Fnews%2Fartykuly%2F587134%2Cw-polsce-brakuje-mieszkania-rynek-nieruchomosci-dom-pieniadze.html&psig=AOvVaw31GBLQk_AclGR3fim9yfwB&ust=1545078668034508
Czyli jakby nie patrzył popyt na nowe mieszkania ma szanse się utrzymywać.
Co do rosnących cen mieszkań i ich budowy to faktycznie może tak być jak piszesz że długo trwające budowy mogą być mniej rentowne bo taniej były sprzedawane ja etapie dziury w ziemi. Jednak taki Atal osiąga marże blisko 30%, korzysta ze swojej ekipy budowlanej więc spadek rentowności nie musi być aż tak odczuwalny. Z tego co napisali to w 3 kw koszty się już stabilizowały i nie można wykluczyć że zaczną spadać (chociaż jak energia firmom wzrośnie o 50% to koszt wyprodukowania cementu, asfaltu, stali, w zasadzie wszystkiego wzrośnie).
Poprawcie mnie ale jeśli się nie mylę, co do zasady deweloperzy księgują zyski w momencie podpisania umów notarialnych sprzedaży mieszkania które zostały oddane do użytku (tj w momencie przeniesienia prawa nieruchomości na nabywce). Od momentu sprzedaży do obioru średnio inwestycja trwa ponad 1 rok, zasadniczo często dwa lata (w rzadkich przypadkach 3). W Krakowie np. często sprzedaje się dziurę w ziemi a mieszkania ludzie odbierają po okresie 2 latach.
Idąc tym tokiem rozumowania obecnie wykazywane zyski to głownie zasługa sporej sprzedaży w latach ubiegłych (dla obecnego roku to będzie sprzedaż na przełomie 2016/2017) i oddania tych lokali w ręce nabywców. Zakładając ze ze mamy poślizg co najmniej 1 rok w relacji – podpisanie umowy sprzedaży a wykazanie zysku w momencie przeniesienia własności.
Jeśli koszty budowli księgowane są na obecna chwilę (a te wzrosły), a zyski będą wykazane za rok/dwa to można spodziewać się gorszych danych niż obecnie (umowa na budowę podpisania 2 lata temu po tamtych cenach).
Czy firmie uda się utrzymać długo terminowo taką sprzedaż mieszkań w przypadku gdy spora ich ilość nabywania jest głownie pod cele inwestycyjne (wynajem)? Rynek wynajmu ma ryzyko związane z odpływem imigrantów ze wschodu (większość ich wynajmują lokum) co spowoduje nadpodaż lokali i wymusi zmniejszenie popytu inwestycyjnego.